Cuidados necessários com o inc. IV do Art. 792 do Novo Código de Processo Civil.

Por Filipe Gustavo Barbosa Maux – Professor – Notário e Registrador

A atuação do advogado na orientação jurídica das partes é fundamental para concretização, com observância da lei, dos negócios jurídicos.

Prevê o artigo 2º, § 1o, do Estatuto da OAB que em seu ministério privado, o advogado presta serviço público e exerce função social. Assim, diferentemente de outras profissões o papel do Advogado vai além das clássicas relações de comércio, onde busca-se única e exclusivamente o lucro. Dentre as funções previstas no estatuto da advocacia, o advogado, além de postular, tem a função de orientar e aconselhar.

Então, qual seria o papel do advogado no aconselhamento das partes acerca das certidões necessárias para lavratura da escritura pública de compra e venda em tabelionato de notas?

Dispõe a Lei 7.433 de 18 de Dezembro de 1985, que nas lavraturas de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

Assim o tabelião, notário, consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

Regulamentando a presente legislação o Decreto n. 93.240 de 09 de Dezembro de 1986, assentou que para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:

I – os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;

II – o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;

III – as certidões fiscais, assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel; b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior; c) certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias.

Em 2012, com a recomendação 03 do CNJ, foi assentando a necessidade das escrituras constarem sobre a ciência previa das partes, nos atos notariais, quando a possibilidade de obterem certidões negativas de débitos trabalhistas.

Através do Provimento 39/2014, o CNJ criou a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, devendo constar a previa consulta nos atos notariais que consistirem em alienação ou promessa de alienação de imóveis.

Não bastassem todos esses cuidados nas escrituras públicas, com afã de proteger os participes nos atos notariais, a Lei 13.105/2015 – Novo Código de Processo Civil, ao dispor acerca da fraude a execução assim disciplina:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;

III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V - nos demais casos expressos em lei.

E como consequência da fraude à execução, disciplina a norma processual que a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente (§1 do Art. 792).

No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem (§2 do Art. 792).

Assim o terceiro adquirente terá que ser intimado, antes de declarar a fraude à execução, para possibilitar o ajuizamento dos embargos de terceiros, no prazo de15 (quinze) dias.

Importante assentar que a Lei 13.097/2015, que dentre outros assunto, trouxe importante mudança para a segurança jurídica nas transações imobiliárias, no artigo 54, disciplina o principio da concentração de dados nas matriculas dos imóveis1.

Assim o legislador pontuou que todas as informações atinentes aos direitos reais imobiliários, assim como seus titulares, fossem disponibilizados em um único local, qual seja, a matricula do imóvel.

Assim todas as informações relevantes a aos imóveis, seus titulares, devem ser lançadas na matricula, como forma de possibilitar a publicação ampla e garantir interesse de terceiros.

Assim não tendo informação na matricula do imóvel, visualizado através de certidão de registro e ônus ou inteiro teor, o imóvel estaria livre e desembaraçado de ônus. Ocorre que o Art. 792, inc. IV confronta a sistemática do principio da concentração dos atos da matricula e sua presunção.

Com a entrada em vigor do Novo CPC alguns doutrinadores sustentaram que o Art. 54 da Lei 13.097/2015 teria sido revogado pelo Art. 792 do NCPC.

Malgrado as discussões doutrinaria, é certo que na pratica a exigências das certidões de feitos ajuizados é uma forma imprescindível de proteger e evitar dissabores para os compradores de imóveis.

Em recente comunicado, a ANOREG/BR, apresentou recomendação acerca da apresentação de certidões e feitos ajuizados em escrituras públicas, buscando adotar entendimento uniforme sobre a apresentação de certidões quando da lavratura de escrituras públicas relacionados a bem imóvel.

Assim dispõe o comunicado da ANOREG/BR: “Recente decisão do Conselho Nacional de Justiça autorizou a dispensa da apresentação de certidões de registro de feitos ajuizados cíveis para atos nos quais, anteriormente, eram exigidas. Embora a Lei nº. 13.097/2015 contemple previsão de ser considerado apenas o que constasse averbado na matrícula do bem imóvel, a realidade dos fatos demonstrou que, para acautelar legítimo interesse do comprador de boa-fé, é de suma relevância que o Tabelião, ao lavrar a escritura, alerte o comprador sobre a importância de verificar as certidões de feitos de jurisdição contenciosa ajuizados (ações reais e pessoais reipersecutórias) em nome do proprietário, relativas à Comarca de seu domicílio e à Comarca da situação do imóvel. E, por conseguinte, sobre as consequências da não apresentação de certidões de registro de distribuição quando da lavratura da escritura.”

O notário atua com dever jurídico de orientar as partes e zelar pela legitimidade dos negócios jurídicos celebrados. “Por isso mesmo, é dever do Tabelião de Notas recomendar ao comprador de bem imóvel que exija do vendedor a apresentação das certidões de registro de distribuição de feitos ajuizados, bem como fazer constar do ato notarial que semelhante advertência foi feita.”

Nesse sentido, até que tenhamos interpretação em sentido contrario da interpretação do inc. IV do Art. 792 do CPC, os atores envolvidos no sistema jurídico do registro e escritura de imóveis, notário, registrador e advogados, devem orientar as partes de um negocio jurídico, de, compra e venda, a necessidade da exigência da apresentação das certidões de feitos ajuizados (certidões cíveis e federais) além das já necessárias certidões fiscais.

Além de constar as certidões nos atos notarias, deve constar a orientação do notário acerca da necessidade de sua apresentação, para evitar possível questionamento de fraude a execução, pela existência, ao tempo da alienação, de ação contra o devedor/vendedor capaz de reduzi-lo à insolvência.

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